분양권 전매제한 및 양도세 계산방법

분양권 전매제한 지역에 따라 달리적용된다

 

분양권 전매제한 많이 들어 보셨죠?
청약통장을 가지고 분양권을 얻은 사람이 입주 전에 다른 사람에게 파는 것을 말하는거죠.
부득히 하게 분양권 전매가 필요한 사람들도 있지만 대부분 시세차익을 위한 수단으로 전매를 하는 경우이죠...

이런 투기형태의 매매가 엄청나게 많아지면서 정부에서 부동산 시장의 안정을 위해 분양권 전매제한이라는 규제를 만들게 된겁니다. 규제지역에서는 거래를 입주때까지 금지하게 되는거죠.

 

 

분양권 전매제한기간 중이라도 전매가 허용되는 경우는?

 

1. 세대원(세대주 포함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시,시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외)으로 이전하는 경우.(수도권으로 이전하는 경우 제외)

2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우

4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우

5. 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받응 경우로서 시장,군수 또는 구청장이 확인하는 경우

6. 주택의 소유자가 국가.지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우
위 다음의 어느 하나에 해당되어 사업주체의 동의를 받은 경우입니다.
(주택법 시행령 제73조 제2항)

 

투기과열지구에서 건설공급되는 주택의 입주자로서 선정된 지위의 즉 분양권 전매제한 기간은 입주자 모집공고문의 최초 공급계약이 가능한 날부터 해당 주택에 대한 소유권이전등기일까지의 기간까지 최대 5년으로 정하고 있으며, 청 약과열지역으로 지정된 지역에서 건설공급되는 입주자로 선정된 지위는 소유권이전 등기일까지(최대 3년)로 정하고 있습니다.

대전, 대구, 울산, 부산, 광주 등 지방광역시의 경우 공공택지에서는 1년간 분양권 전매제한이 되고 민간택지에서는 6개월 간 분양권 전매가 제한됩니다.

분양권의 경우에 분양계약일로부터 1년 미만을 보유하고 양도하는 경우에는 50%의 세율이 적용되고, 1년 이상 ~ 2년 미만은 40%를, 2년이상 보유하고 양도하는 경우에는 일반누진세율(6~42%)이 적용고 있습니다.

 

분양권에 대한 양도차익은 원칙적으로 실거래가액에 의하여 계산합니다. 다만, 실거래가액이 불분명한 경우에는 과세관청이 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의하여 취득가액 또는 양도가액을 추계결정 할 수 있습니다. 그리고 분양권은 장기보유특별공제가 당연히 적용되지 않습니다.

전매차익을 노린 투기성 근절을 위해 2018년 1월 1일 부터 양도하는 분양권의 양도소득세가 강화되면서 조정대상지역에서 분양권은 전매시 보유기간에 관계없이 양도소득세 세율을 50%로 일률 적용 합니다

 

조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권 제외)는 2018년 1월 1일 이후 양도분부터 양도소득세율을 50%를 적용합니다.

 

다만 거주자가 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로 아래 요건을 충족하면 보유기간에 따른 세율(1년 미만 50%, 1년 이상 ~ 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율)이적용되며

 

1. 양도 당시 다른 주택분양권이 없을 것,

2. 30세 이상 또는 30세 미만으로서 배우자가 있는 경우(배우자가 사망 또는 이혼한 경우 포함)입니다.

복잡 하죠? ㅋㅋㅋㅋ
그리고 부동산 관련 많은 사이트가 있죠? 

 

곳곳에 양도소득세 계산기 있으니 활용하시면 한결 쉽습니다.
이만 줄이도록 하겠습니다.