주택임대차보호법 (대항력, 소액임차인 보증금 우선변제권, 임차권 등기 명령)

주택임대차보호법 (대항력, 우선변제권, 임차권 등기 명령)

주택임대차보호법 이란?

주택임대차보호법이란, 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률을 말합니다.



대항력이란, 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 뜻 합니다.
1. 주택의 인도
2. 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다.
예로들어 오늘이 2020년 4월 13일 이죠? 4월 13일 주민등록(전입신고) + 근저당권설정등기가 동시에 실행되었을때 근저당권설정등기는 등기시 효력이발생되고 대항력은 4월14일 0시에 효력이 발생되며 임차인은 근저당권자보다 후순위 임차인이 되어 대항력이 없습니다.

소액임차보증금 상향

우선변제권 이란?
임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

우선변제권은 임차인이 1. 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 2. 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.
예로 말소기준권리보다 선순위인 임차인은 대항요건(주택의 인도, 주민등록)만 갖추고, 확정일자를 받지 않아도 제3자에게 대항할 수 있지만, 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항요건만 갖추고, 확정일자가 없다면 소멸되어 배당순서에 의한 배당을 받지 못합니다.

임대차 존속기간의 보장

임대차 존속기간은 최소 2년 입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 전한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

계약이 갱신된 경우 임대차기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있습니다.

소액임차인의 우선변제권 이란?
임차인의 임차보증금이 소액인 경우에 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면, 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리 입니다.

 

최우선변제라고 하여, 선순위 근저당권이 설정된 날을 기준시점으로 하여, 해당 지역의 소액보증금 범위에 해당하는 경우 최우선변제를 받을 수 있습니다.

임차권 등기 명령 이란?
임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환 받지 못한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인은 임차권 등기 명령의집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.